La vente en viager diffère d’une vente classique sur plusieurs points notamment au niveau de la jouissance du bien et du paiement du prix.
Le prix sera payé de manière générale sous forme d’un premier versement appelé « bouquet » et le solde sera versé sous forme de rentes viagères – très souvent limitées dans le temps.
Qu’en est-il de la répartition bouquet/rentes ?
Pour ce qui concerne le bouquet, rappelons qu’il n’est pas obligatoire, mais néanmoins conseillé – 10 % de la valeur vénale en viager occupé et de l’ordre de 15-20 % en viager libre sont des montants rencontrés par le marché – De manière générale, plus vous êtes jeunes (70+), moins le bouquet devrait être important, et vice versa, si vous êtes très âgé (85+) le bouquet peut être plus élevé afin de réduire le montant de la rente.
Parfois un bouquet important devra être demandé si le vendeur doit rembourser des créanciers pour libérer le bien d’une hypothèque par exemple.
Dès que nous avons défini le montant du bouquet, nous pourrons procéder au calcul de la rente.
Le calcul des rentes dépend de plusieurs facteurs :
- La valeur vénale du bien
- L’âge du ou des vendeurs
- Le montant du bouquet
- Les taux d’intérêt
- La limitation de la durée de paiement
- Viager Libre ou occupé
Nous devons bien entendu faire la distinction entre la vente en Viager Libre lorsque le vendeur cède la pleine propriété (nue-propriété + usufruit) et le Viager Occupé lorsque le vendeur cède la nue-propriété en conservant l’usufruit.
Rien de tel qu’une démonstration par un exemple chiffré :
Monsieur Martinet est âgé de 71 ans (espérance de vie de 15 ans suivant tables officielles) – est propriétaire d’un appartement évalué à 300.000 € – il hésite entre quitter son appartement (Viager Libre) ou rester chez lui sa vie durant (Viager occupé).
Nous prendrons dans les 2 cas un bouquet de 10 % soit 30.000 € et limiterons la durée de la rente à 15 ans.
Viager Libre – Monsieur Martinet percevra une somme immédiate de 30.000 € et une rente de 1.700 € / mois pendant 15 ans. A noter que le bouquet est librement fixé, si on l’augmente, la rente sera diminuée.
Viager Occupé – Monsieur Martinet reste dans son appartement – Il faut alors enlever la valeur de l’usufruit à la valeur vénale du bien – Cet usufruit correspond à la valeur nette d’un loyer (ici 630 € multiplié par les années d’espérance de vie)– Pour une espérance de vie de 15 ans on évalue l’usufruit à 630 € x 180 = 113.400 € soit environ 38 % – Nous obtenons donc 300.000 € – 38 % = 186.000 € qui est la valeur de la nue-propriété – Nous enlevons le montant du bouquet , reste 156.000 € divisé par 180 mensualités soit environ 865 € par mois.
À noter que les rentes ne sont pas imposées et soumises à l’indexation suivant l’indice santé.
De manière générale, le montant du bouquet peut être plus important pour un viager Libre, la demande étant très élevée.
Un professionnel spécialisé en viager veillera à l’équilibre des conditions et vous accompagnera tout le long du processus de la vente.
Des questions ? N’hésitez pas à nous contacter
Trevi Viager
