Les effets du CORONAVIRUS
Ce petit virus a en effet dévasté la bourse depuis bientôt 2 mois mais nous sommes persuadés que les conséquences ne seront pas aussi dramatiques en immobilier. Nous avons essayé de mesurer les éventuels impacts sur la bonne dynamique actuelle et nous sommes arrivés à la conclusion que trois facteurs devraient faire l’objet de notre attention.
- Facteur psychologique
Durant une crise, qu’elle soit d’origine financière ou la conséquence d’un virus tenace, un certain nombre de clients ressentent le besoin de postposer leur décision car ils perdent tous les repères qui les conduisent à prendre leur décision. Le brouillard rend le conducteur prudent et anxieux.
- Facteur financier
Il est évident que les épargnants qui étaient fortement engagés sur les placements boursiers vont sans doute reporter leur décision en attendant que les valorisations boursières reviennent à un niveau correct (probablement dans la 2ème partie de l’année).
À contrario, les épargnants qui, aujourd’hui, avaient conservé les fonds sur des carnets de dépôts pourraient eux se décider à investir sur des valeurs qui ont démontré leur stabilité en toute circonstance. L’immobilier conserve aujourd’hui son rôle majeur de valeur refuge.
- Facture économique
L’ampleur de la récession devra être surveillée de près car elle impacterait bien évidemment la capacité des acquéreurs à emprunter … et donc acquérir leur bien. Nous restons cependant d’avis que l’impact économique sera limité à ±1% de croissance et reviendra à la normale en 2021.
La bonne tenue du marché perdure actuellement
Nous abordions l’équilibre actuel du marché en terme de valeur mais nous constatons plus que jamais les signes avant-coureurs d’un déséquilibrage potentiel sur les deux créneaux – clés :
- La production de logements neufs sur les segments d’entrée et moyen de gamme. Ce créneau qui s’étend selon les régions entre 2.000 €/m² et 3.000 €/m² reste extrêmement actif et ce principalement sur les grandes villes de notre pays : BRUXELLES – GAND – ANVERS – LIEGE. Sur les trois premières villes, nous enregistrons un déficit de production et de permis d’urbanisme octroyés ou en voie de l’être (c’est-à-dire, dans un délai de 3 à 6 mois). Nous avons déjà préalablement tiré la sonnette d’alarme mais il semble que la réaction attendue tarde malgré l’urgence prochaine.
- Les appartements d’entrée de gamme en biens secondaires (marché des biens existants). La rareté de l’offre sur ces créneaux fait monter les prix de manière importante avec comme corollaire un resserrement incohérent des valeurs entre les unités « entrée de gamme » et les appartements de standing. Cet effet provient tout naturellement du déséquilibre entre l’offre et la demande qui rend évidemment l’accès à la propriété de plus en plus aléatoire à moyen terme. Nous observons des augmentations de prix sur ce créneau de ±3% sur le seul premier trimestre.
Et le volume de transactions ?
Il s’inscrit en recul sur la Région Flamande de 16% par rapport au 1er trimestre 2019 mais conserve sa bonne dynamique sur les autres Régions. En Région Bruxelloise nous réalisons une hausse de 2% et sommes à l’équilibre en Région Wallonne. Nous pouvons nous montrer satisfaits de ces chiffres puisque le recul enregistré en Flandres n’est consécutif qu’à l’abandon du «Woonbonus » fin 2019.
Pour la région Flamande, le boost important du 4ème trimestre 2019 devait bien logiquement être contrebalancé par ce recul qui était largement anticipé. Nous sommes persuadés que les 3 prochains trimestres verront une remontée progressive des volumes pour s’inscrire dans la moyenne attendue de 5%.
Le Take-up locatif
Dernier élément qui fait l’objet de notre attention : le Take-up et la durée moyenne de mise en location. Le stock locatif a légèrement augmenté de 7% mais nous y voyons plus un effet saisonnier traditionnel qu’un indicateur plus inquiétant. L’année passée nous avions d’ailleurs pu observer sur les deux premiers mois de l’année un phénomène comparable. Par ailleurs, la durée de vie des biens en portefeuille reste constante et oscille entre 32 et 35 jours. Cet indicateur confirme ce que nous avons déjà communiqué sur la bonne santé du marché locatif, principalement sur le segment jusqu’à 1.000€/mois.
CONCLUSION
- Nous restons aujourd’hui optimistes sur les perspectives du marché immobilier résidentiel. La débâcle financière des marchés écartera sans doute pour quelques années bon nombre d’investisseurs lassés des effets « montagnes russes » que leur capital subit et opteront définitivement pour une épargne, certes moins liquide, mais durablement moins risquée. Quand on voit par ailleurs, que certaines SIR résidentielles importantes ont subi des corrections de plus de ±40%, nous ne pouvons qu’en déduire qu’elles sont bel et bien corrélées avec les marchés financiers, … et donc les risques qui en découlent. Certains avaient présenté ce type de placements comme la panacée mais devront bien admettre que la chute des cours prouve une appréciation plus financière qu’immobilière de ces actifs.
- Plus que jamais nous devrons trouver les équilibrages nécessaires dans la production de logements tant dans leur localisation que dans la programmation afin de satisfaire ces investisseurs.
- Rappelons aussi que les rendements qui sont attendus pourront difficilement descendre en dessous de 2%. Vous comprendrez dès lors que l’augmentation des prix de vente devrait induire à moyen terme une augmentation progressive des valeurs locatives dans les 12 mois à venir.
Aux professionnels de réagir à temps en concertation avec les pouvoirs publics afin d’endiguer une éventuelle flambée des prix de vente… Et des valeurs locatives. Le travail mené à travers une collaboration constructive et transparente de tous les intervenants permettra à tout un chacun de continuer à espérer vivre décemment, dans le lieu choisi, qu’il soit citadin ou en dehors des grandes villes.
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Groupe intégré actif tant sur le marché résidentiel qu’en immobilier d’entreprise, Groupe TREVI propose une gamme complète de services allant de la vente ou la location à la gestion privative en passant par le syndic le property management ou l’expertise immobilière. Fort de ses 160 collaborateurs et de ses 35 TREVI Partners, le Groupe TREVI propose ses services sur l’ensemble de la Belgique et du Grand-Duché du Luxembourg et affiche au 31 décembre 2019 un chiffre d’affaires consolidé de près de 16.880.000 euros.
