Vendre un bien dans le cadre d'une succession

1. L’acceptation de l’héritage

Suite au décès d’un proche, il est conseillé de contacter un notaire pour les démarches légales à effectuer si personne n’a été désigné par le défunt au préalable. Ce notaire pourra vous fournir des indications claires et précises sur l’héritage que vous pourrez potentiellement accepter. Il s’agit d’une étape importante car accepter une succession implique que vous pourrez recevoir des biens mais également, peut-être, des dettes. En outre, cela entraîne des frais de succession qui pourraient être considérables selon les immeubles reçus en héritage. Il est ainsi essentiel de discuter avec un notaire avant d’accepter une succession.

2. Les droits de succession

Les droits de succession sont des impôts que vous allez devoir payer à l’État si vous acceptez l’héritage. Ces frais de succession sont calculés selon diverses données :

• Le nombre de biens que la personne décédée laisse en héritage
• La région dans laquelle le défunt est domicilié
• Le lien de parenté entre vous

Comme signifié précédemment, il est préférable de vous informer des montants de ces frais avant d’accepter l’héritage ou de vous lancer dans la vente du bien car ils peuvent être très élevés.

3. Propriété en indivision ?

Si vous n’êtes pas le seul héritier d’un immeuble, et êtes ainsi “en indivision” selon le terme juridique, il vous faudra l’accord des autres héritiers pour le vendre. Sans cet accord, vous ne pourrez évidemment procéder à aucune transaction. Il est également possible qu’un héritier souhaite racheter vos parts pour habiter le bien. Au préalable, une discussion entre successeurs est donc nécessaire pour décider, d’un commun accord, le sort réservé à chaque bien. Trouver un accord à l’amiable vous permettra d’éviter une liquidation judiciaire de la succession ; celle-ci survient en cas de désaccord entre les héritiers. Si vous êtes tous d’accord pour vendre ou si vous êtes le seul légataire, la prochaine étape est l’estimation de l’immeuble.

4. L’estimation du bien

Il s’agit de l’étape la plus importante lors de la vente d’un bien provenant d’une succession. En effet, si le bien n’est pas correctement estimé et que vous le vendez à un prix plus haut, vous allez devoir payer une amende d’insuffisance ainsi que des frais de succession supplémentaires.

• Faire estimer le bien vous-même

  Vous souhaitez faire estimer le bien vous-même en faisant appel à un expert de votre côté ou en calculant le montant selon le prix du marché immobilier. Si vous sous-estimez l’immeuble et le vendez à un prix plus élevé, vous allez devoir rembourser l’État, comme mentionné plus haut. Si vous surestimez l’immeuble, en revanche, et qu’il est vendu à un prix plus bas, vous ne pourrez pas récupérer la différence des droits payés en sus

• La solution la plus prudente

  vous pouvez avoir recours à une expertise préalable. Elle a lieu avant la déclaration de succession. Un expert agréé par le fisc est nommé pour estimer les immeubles dont vous avez hérité. L’estimation qui en résultera devra être reprise dans la déclaration de succession et possède un gros avantage : si l’immeuble est vendu à un prix plus élevé que l’estimation, vous n’aurez pas à payer de droits supplémentaires.
  Cette solution est donc très intéressante si vous souhaitez obtenir une estimation imposée à tous sans risquer le paiement de droits supplémentaires ou une amende d’insuffisance. Pour autant, cette procédure n’est pas toujours la plus désignée, notamment si votre succession est peu taxable. En outre, elle implique un coût et peut potentiellement ralentir la succession. Vous pouvez évidemment en discuter avec votre notaire pour plus d’informations et de conseils.

5. La vente du bien

Une fois que l’estimation a été rendue par l’expert et que vous avez déclaré la succession, vous pouvez finalement procéder à la vente de votre bien, en général dans les 2 ans suivant la déclaration de la succession.

Plusieurs possibilités s’offrent à vous

• Le vendre vous-même

  Cela vous évite des frais d’agence mais peut entraîner une perte de temps considérable, notamment si vous n’êtes pas le seul héritier et qu’un de vos proches souhaite également chercher des acheteurs de son côté. Cela peut devenir rapidement compliqué, notamment au niveau des horaires de visites et de tous les documents à rassembler.

• Faire appel à un notaire

  Un notaire peut être au courant des ventes aux alentours et être un allié pour toutes les démarches légales. Néanmoins, il ne possède probablement pas un réseau aussi vaste qu’un professionnel de l’immobilier.

• Faire appel à une agence immobilière

  Le plus simple est de choisir une agence immobilière conjointement entre successeurs afin d’éviter tout problème. Une fois l’agence choisie, celle-ci s’occupera de toutes les démarches nécessaires pour vendre votre bien : prise de photos, plans, métrés, annonce, visites, … Une agence immobilière possède, en outre, les connaissances légales et administratives nécessaires pour ce type de vente particulier. Cela permet de sauver un temps précieux mais il est également rassurant de confier votre immeuble à des professionnels qui possèdent une base de données d’acquéreurs potentiels importante.