Existe-t-il encore une fenêtre de tir pour les candidats acquéreurs? Le marché immobilier belge s’essouffler a-t-il après les hausses des deux dernières années? Et si l’on était carrément au bord de l’éclatement d’une bulle? Dans le même temps, cela ne fait-il pas au moins vingt ans que l’on alerte sur les risques de surchauffe sans que jamais rien ne se passe? Au-delà de l’intuition et de l’aversion que chacun peut ressentir pour le risque en tant qu’acheteur ou investisseur, tentons d’objectiver la situation.
L’explosion du prix des matériaux
Que pèse au juste l’inflation des prix des matériaux dans l’achat d’un appartement neuf? A la Confédération Construction, on indique que «globalement, à l’échelle du pays et en moyenne, on peut dire que le coût des matières premières représente à peu près un tiers du prix d’un appartement neuf. Or, rien qu’en 2021, les matériaux ont augmenté de 25%, ce qui induit une hausse mécanique de 8% du prix final», détaille Sven Nouten, son porte-parole. Et ce n’est pas fini puisque, de janvier 2021 à début avril 2022, c’est un bond de 40% du poste «matériaux» que les promoteurs, et donc les candidats acheteurs, ont subi. Soit, si l’on suit le même raisonnement, une progression induite de plus de 13% du prix des logements avant même de tenir compte de l’évolution du foncier et du coût de la main-d’œuvre, eux aussi sous pression.
Chantiers retardés, voire annulés
L’inflation vertigineuse et l’incertitude ne sont évidemment pas sans conséquences sur le secteur lui-même, puisque «pas moins de 10% des projets de nos clients sont à l’arrêt: 6% ont décidé de reporter et 4% d’abandonner. C’est beaucoup», regrette-t-on à la Confédération, qui n’hésite pas à parler d’un sentiment de «panique» chez certains acheteurs.
«C’est un problème au moins aussi important et même plus encore que la hausse des coûts des matériaux, confirme l’économiste et ancien secrétaire fédéral Ecolo Philippe Defeyt. Ne pas savoir à quel prix, ni quand, on obtiendra les châssis ou les linteaux qu’on doit commander pour un chantier est un très gros souci, car les entrepreneurs et les promoteurs, du fait de ces incertitudes, ne peuvent plus s’engager sur des prix. Or, il n’y a pas que des gros acteurs sur le marché, il faudra voir dans quelle mesure les petits seront capables d’absorber de tels chocs.»
Selon une enquête réalisée par Trevi auprès de trente promoteurs (qui signalent, pour leur part, une hausse limitée à 15% du prix des matériaux en moyenne ces douze derniers mois, avec, par exemple, un quasi-doublement du prix de l’acier pour ne citer que ce matériau), le prix de vente final par mètre carré a augmenté de 209 euros (HTVA) en un an. Soit un bond de 20 000 euros (TVA comprise) pour un appartement de 80 m2… «Tous les promoteurs ont été obligés d’augmenter leurs prix, concède Kim Ruysen, chief commercial officer chez Trevi. Mais surtout, ils ne savent pas à quel prix commercialiser un bien qui ne sera construit que dans deux ans. Comme ils ne veulent pas prendre le risque d’une perte, bon nombre postposent carrément leurs projets.»
KLEIN Jean-Yves, Envolée des prix, hausse des taux, spéculation…: faut-il encore investir dans l’immobilier ?, LE VIF, Jeudi 12 mai 2022.
