Vastgoedvennootschappen zijn een manier om vastgoedactiva in België te verwerven en over te dragen. Deze structuren worden vaak gebruikt om familievermogen te beheren. In de loop der jaren werden patrimoniale vennootschappen fiscaal gestraft bij de verkoop van vastgoed, met een liquidatiepremie van momenteel 30%. Eigenaars die hun vermogen willen verkopen, hebben twee keuzes: een belaste verkoop van het vastgoed of de verkoop van de aandelen van de vennootschap.
Een “patrimoniale” vennootschap, d.w.z. een rechtspersoon die tot doel heeft een portefeuille van vastgoedactiva te beheren, kan worden gebruikt om vastgoed te verwerven en de overdracht van activa te optimaliseren.
Vastgoed bezitten via een vennootschap brengt echter een aantal boekhoudkundige, fiscale en erfrechtelijke beperkingen met zich mee.
TREVI heeft de afdeling TREVI PATRIMONIUM opgericht om eigenaars te helpen bij het vinden van de juiste koper voor hun patrimoniumvennootschap en bij het bepalen van de verkoopprijs. Er bestaat vaak verwarring tussen de prijs van een eigendom en de prijs van de aandelen van de vennootschap die er eigenaar van is.
Zonder op alle details in te gaan, moeten we twee belangrijke punten benadrukken:
Zodra deze belasting is toegepast (in het geval van huuropbrengsten en de opbrengst van een verkoop), moet eraan worden herinnerd dat de resterende beschikbare waarden nog steeds integraal deel uitmaken van het vermogen van de onderneming en dat, als een bestuurder ervan wil profiteren, hij of zij dit geld zal moeten verdelen via de beschikbare distributiekanalen: salaris, dividenden, vergoedingen van bestuurders, volledige liquidatie, enz.
De meest gebruikte uitkeringsmethode is de betaling van dividenden, die ook onderworpen is aan belasting via de betaling van onroerende voorheffing.
In 2023 bedraagt het toepasselijke tarief van de vennootschapsbelasting 25% (20,40% aan het verlaagde tarief) en 30% voor de onroerende voorheffing. Deze bedragen zijn aanzienlijk en niet onbelangrijk.
Het is dan ook begrijpelijk dat de bestuurders van vastgoedvennootschappen die hun vastgoedpatrimonium willen verkopen, voorrang geven aan het vinden van een koper voor al hun aandelen, eerder dan aan een koper voor het vastgoedpatrimonium zelf.
Hier komt het departement Trevi Patrimonium in actie, dat een team heeft opgericht dat uitsluitend gespecialiseerd is in dit soort activiteiten.
De verkoop van aandelen is over het algemeen complexer dan een ‘klassieke’ vastgoedverkoop, omdat bij een dergelijke verkoop eigendoms-, boekhoudkundige, fiscale en juridische aspecten komen kijken die niet gestandaardiseerd zijn in vergelijking met een vastgoedverkoop die voor een notaris plaatsvindt.
Dit verklaart waarom weinig mensen vertrouwd zijn met al deze aspecten en waarom het van vitaal belang is om een beroep te doen op professionals om te helpen bij deze transacties.
Gemiddeld duurt het 6 tot 9 maanden om deze transacties te voltooien. Elke fase vereist veel zorgvuldigheid om ervoor te zorgen dat de verkoop van aandelen onder de best mogelijke omstandigheden wordt afgerond.
Het spreekt voor zich dat het professionalisme en de kwaliteit van de betrokken partijen essentieel zijn bij een dergelijke transactie.
Het departement Trevi Patrimonium heeft in de loop der jaren een unieke expertise opgebouwd in dit domein. Het beschikt over een uitgebreide praktijkervaring, een professioneel team, een netwerk van gespecialiseerde externe spelers en een database van actieve Belgische en buitenlandse investeerders die gespecialiseerd zijn in dit soort transacties. Er zijn maar weinig marktspelers, zelfs die met een internationale reputatie, die een dergelijke uitgebreide expertise kunnen voorleggen.
* Due diligence: ± een interne audit van de boekhouding
** Closing: sluiten van de overeenkomst / definitieve ondertekening van de verkoop
