Stedenbouwkundige aspecten bij het te koop zetten van een pand

Wat is een stedenbouwkundige overtreding?

Dit is een rapport van de gemeente waarin een onregelmatigheid in een pand wordt beschreven. Over het algemeen gaat het om werken die zijn uitgevoerd zonder stedenbouwkundige vergunning, hoewel die wel vereist was: bijvoorbeeld de bouw van een terras, een aanbouw, het overdekken van een binnenplaats, enz. Dit soort overtredingen verschilt van gewest tot gewest, dus het is essentieel om er meer over te weten. U kunt Regularis voor Brussel en Wallonië raadplegen en Vlaanderen Vlaanderen voor Vlaanderen voor alle informatie die u nodig hebt.

De informatieplicht

De verkoper moet de koper informeren over de situatie van het onroerend goed en eventuele onregelmatigheden. Dit wordt de informatieplicht genoemd. Artikel 1641 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de verkoper “aansprakelijk is voor alle verborgen gebreken aan het verkochte goed die het ongeschikt maken voor het gebruik waarvoor het bestemd is, of die dat gebruik in die mate belemmeren dat de koper het niet zou hebben gekocht, of er slechts een lagere prijs voor zou hebben betaald, als hij ervan op de hoogte was geweest”. (bron: Belgisch wetportaal) Dit betekent dat de eigenaar garandeert dat het pand geen verborgen gebreken heeft die de verkoop hadden kunnen verhinderen.

Een stedenbouwkundige overtreding kan worden beschouwd als een verborgen gebrek. Als de eigenaar de koper dus niet heeft geïnformeerd, kan hij of zij in principe de kosten moeten betalen om de woning stedenbouwkundig in orde te brengen.

Bescherming van de koper :
Net als de verkoper kan de koper in een notariële akte een clausule opnemen die de naleving van de stedenbouwkundige voorschriften garandeert. Dit type clausule wordt vaak opgenomen in de akte, waaruit blijkt dat de verkoper garandeert dat het pand niet wordt aangetast door eventuele stedenbouwkundige overtredingen. De clausule kan betrekking hebben op persoonlijke werken uitgevoerd door de eigenaar of op alle werken uitgevoerd op het pand, zelfs als de verkoper niet verantwoordelijk is voor de werken. Dankzij deze clausule zal de koper beschermd zijn als hij of zij een overtreding ontdekt na de verkoop en de conformiteit of het herstel ervan vraagt.

Bescherming voor de verkoper:
De verkoper kan zich niet bewust zijn van het bestaan van een onregelmatigheid in de plannen: in dit geval kan de opname van een clausule die de verkoper vrijstelt van de garantie voor verborgen gebreken de verkoper beschermen. Maar zelfs als deze clausule de verkoper beschermt, zal hij nog steeds zijn goede trouw moeten aantonen in geval van een onregelmatigheid (de bewijslast ligt bij hem).