Voordat u koopt…
Wanneer u de nieuwe eigenaar wordt van een huurwoning, neemt u het huurcontract over van de vorige verhuurder. U moet dus dezelfde verplichtingen nakomen, maar u hebt ook dezelfde rechten vanaf het moment dat u de akte ondertekent. Het is dus essentieel dat u kennis neemt van de huurovereenkomst die aan het pand verbonden is voordat u een compromis koopovereenkomst ondertekent.
Als u het pand wilt kopen om het te kunnen bewonen, moet u de huurder (huurder) meestal een opzeggingstermijn geven; de duur daarvan hangt af van verschillende factoren (geregistreerde of niet-geregistreerde huurovereenkomst, korte of lange huurovereenkomst) die we in dit artikel zullen onderzoeken.
1. Controleer of het huurcontract geregistreerd is
Dit is een cruciale stap, want als het huurcontract niet is geregistreerd, kan het onder bepaalde voorwaarden worden genegeerd. Volgens de wet is registratie van het huurcontract verplicht binnen 2 maanden na ondertekening. Als dit niet is gebeurd, kan de huurder de woning zonder opzegtermijn of schadevergoeding verlaten. In Wallonië en Brussel moet de huurder de verhuurder per aangetekende brief aanmanen om het huurcontract binnen een maand te laten registreren. Als de verhuurder niet reageert, kan de huurder vervolgens op elk moment vertrekken. In Vlaanderen hoeft de huurder de verhuurder enkel in kennis te stellen van zijn opzegging, die ingaat op de eerste dag van de volgende maand. Als u van plan bent om het huurcontract voort te zetten voordat u de woning bewoont, is het dus belangrijk om na te gaan of alles in orde is.
Zonder geregistreerd huurcontract zijn er verschillende mogelijkheden voor een nieuwe verhuurder:
- De huurder zit minder dan 6 maanden in de woning : u kunt het huurcontract zonder opzegtermijn of schadevergoeding opzeggen. Ontruiming kan ook door de rechter worden bevolen.
- De huurder zit langer dan 6 maanden in het pand : als het een kortlopend huurcontract is, kan het huurcontract niet voor het einde van het eerste jaar worden opgezegd. Als het om een langlopend huurcontract gaat (9 jaar), bedraagt de opzegtermijn 6 maanden. In Wallonië kunt u de huurovereenkomst echter beëindigen met een opzegtermijn van 3 maanden in plaats van 6. Dat kan alleen als u de huurder binnen 3 maanden na de ondertekening van de akte een kennisgeving stuurt.
- De nieuwe eigenaar kan binnen 6 maanden na de ondertekening van de koopakte de huurovereenkomst opzeggen met een opzegtermijn van 6 maanden.
2. Geregistreerd huurcontract? Informeer naar de voorwaarden
Het is noodzakelijk de voorwaarden van het huurcontract (indien het geregistreerd is) te achterhalen om de nodige informatie te verkrijgen over de huur van het pand dat u wilt aankopen of net hebt gekocht. Het huurcontract zal normaal gezien bepalingen bevatten voor de beëindiging van het huurcontract door de verhuurder om verschillende redenen: persoonlijke bewoning, bewoning van het pand door een lid van uw familie, grote werken, enz. De beëindiging van het huurcontract voor persoonlijke bewoning is een geldige reden voor afstand en zal voorkomen dat u een financiële vergoeding moet betalen. Toch is het belangrijk om de voorwaarden van het huurcontract te controleren om onaangename verrassingen te vermijden. Een goed opgestelde huurovereenkomst zal alle nodige informatie bevatten over de vroegtijdige beëindiging door de verhuurder of de huurder.
De opzegtermijn voor de persoonlijke bezetting door de verhuurder bedraagt 6 maanden voor een huurovereenkomst op lange termijn in de 3 gewesten van het land, 3 maanden voor een huurovereenkomst op korte termijn in Brussel en Wallonië. Zoals hierboven vermeld, moeten de voorwaarden van het huurcontract echter altijd vooraf worden gecontroleerd.
3. Een opzegging versturen
Wanneer u de huuropzegging naar uw huurder stuurt, is het belangrijk om enkele essentiële gegevens te vermelden zodat alles in orde is:
- De datum waarop de opzeggingstermijn ingaat, d.w.z. de eerste dag van de volgende maand na het versturen van de opzegging. Voorbeeld: als u de opzegging op 15 december verstuurt, loopt deze van 1 januari tot 30 juni. Als u de kennisgeving op 30 december verstuurt, gaat deze ook in op 1 januari. Als u de aankondiging echter op 1 januari verstuurt en denkt dat het op die dag zal lopen, is dat niet het geval. Een opzegging kan per e-mail worden verzonden, maar het is veiliger om deze per post met een bewijs van ontvangst te verzenden om geschillen te voorkomen.
- Het volledige adres van het betrokken pand.
- De reden van de opzegging: als het gaat om persoonlijke bewoning na aankoop, moet u uw identiteit vermelden en het feit dat u de nieuwe eigenaar bent.
Let op: de woning moet binnen een jaar na het vertrek van de huurder en gedurende twee opeenvolgende jaren worden bewoond. Als u deze verplichtingen niet nakomt en er geen uitzonderlijke omstandigheden zijn die de niet-bezetting van de woning kunnen rechtvaardigen (d.w.z. een gebeurtenis buiten uw macht), kan de voormalige huurder een vergoeding van 18 maanden huur eisen. Als u dus van plan bent om eerst grote werken uit te voeren, moet u dit op de opzeggingsbrief vermelden en in het huurcontract nagaan of er in dit geval een financiële compensatie wordt geëist.
4. Bespreek het met de huurder
Het is ook mogelijk en raadzaam om dit rechtstreeks te bespreken met de huurder, die misschien van plan is om het pand de komende maanden te verlaten en binnenkort zijn of haar opzegging in te sturen. Het kan dus de moeite waard zijn om het rechtstreeks met hem te bespreken om te zien wat hij ervan vindt en om te voorkomen dat hij verrast wordt door de opzeggingsbrief. Misschien kunt u zelfs een overeenkomst sluiten waardoor u niet hoeft te wachten op een opzegtermijn van 6 maanden.
