1. De erfenis aanvaarden
Na het overlijden van een familielid is het raadzaam contact op te nemen met een notaris voor de te nemen juridische stappen als er niet van tevoren iemand is aangewezen door de overledene. De notaris zal u duidelijke en nauwkeurige informatie kunnen geven over de erfenis die u mogelijk kunt aanvaarden. Dit is een belangrijke stap, omdat het aanvaarden van een erfenis betekent dat u activa, maar mogelijk ook schulden ontvangt. Bovendien zijn er erfrechtelijke kosten aan verbonden die aanzienlijk kunnen zijn, afhankelijk van het onroerend goed dat als erfenis is ontvangen. Het is dus van essentieel belang om de zaak met een notaris te bespreken alvorens een nalatenschap te aanvaarden.
2. Successierechten
Successiebelasting is een belasting die u aan de staat moet betalen als u de erfenis aanvaardt. Deze successierechten worden berekend aan de hand van verschillende gegevens:
- Het aantal panden dat de overledene nalaat
- De regio waar de overledene woonde
- De relatie tussen jullie
Zoals hierboven vermeld, is het raadzaam het bedrag van deze vergoedingen te kennen alvorens de erfenis te aanvaarden of het onroerend goed te verkopen, aangezien zij zeer hoog kunnen zijn.
3. Panden in onverdeeldheid ?
Als u niet de enige erfgenaam bent van een onroerend goed, en dus juridisch gezien “mede-eigenaar” bent, hebt u de instemming van de andere erfgenamen nodig om het te verkopen. Zonder deze overeenkomst kunt u uiteraard geen enkele transactie uitvoeren. Het is ook mogelijk dat een erfgenaam uw aandelen wil kopen om in het pand te gaan wonen. Vooraf moet dus een discussie tussen de erfgenamen plaatsvinden om in onderling overleg te beslissen wat er met elk goed zal gebeuren. Door tot een minnelijke schikking te komen, kunt u een gerechtelijke vereffening van de nalatenschap vermijden, die plaatsvindt bij onenigheid tussen de erfgenamen. Als u allen instemt met de verkoop of als u de enige legataris bent, is de volgende stap het schatten van de waarde van het goed.
4. Waardebepaling van het onroerend goed
Dit is de belangrijkste stap bij de verkoop van onroerend goed uit een nalatenschap. Als het pand niet correct is getaxeerd en u het voor een hogere prijs verkoopt, moet u een boete voor tekorten en extra erfkosten betalen. Er zijn dus twee mogelijkheden:
- U wilt het onroerend goed zelf laten taxeren door een deskundige in te schakelen of door het bedrag te berekenen op basis van de marktprijs van het onroerend goed. Als u het onroerend goed onderwaardeert en voor een hogere prijs verkoopt, moet u de staat terugbetalen, zoals hierboven vermeld. Als u het onroerend goed daarentegen te hoog inschat en het tegen een lagere prijs wordt verkocht, kunt u het verschil in te veel betaalde rechten niet terugvorderen.
- De meest voorzichtige oplossing: een voorlopige waardebepaling. Dit gebeurt vóór de verklaring van erfopvolging. Een door de belastingdienst erkende deskundige wordt aangesteld om de door u geërfde eigendommen te taxeren. De schatting die daaruit voortvloeit, moet worden opgenomen in de aangifte van nalatenschap en heeft één groot voordeel: als het goed wordt verkocht voor een hogere prijs dan de taxatie, hoeft u geen extra rechten te betalen.
Deze oplossing is dus zeer interessant als u een voor iedereen bindende schatting wilt verkrijgen zonder het risico te lopen aanvullende rechten of een boete wegens ontoereikendheid te moeten betalen. Deze procedure is echter niet altijd de meest geschikte, vooral als uw vermogen weinig belastbaar is. Bovendien brengt het kosten met zich mee en kan het de erfenis mogelijk vertragen. U kunt dit natuurlijk met uw notaris bespreken voor meer informatie en advies.
5. Verkoop van het pand
Zodra de waardebepaling door de deskundige is uitgevoerd en u de nalatenschap hebt aangegeven, kunt u eindelijk overgaan tot de verkoop van uw eigendom, meestal binnen 2 jaar na de aangifte van de nalatenschap. Ook hier zijn er verschillende mogelijkheden:
- Zelf verkopen: dit bespaart u makelaarskosten maar kan leiden tot aanzienlijk tijdverlies, vooral als u niet de enige erfgenaam bent en een van uw familieleden ook aan hun kant kopers wil zoeken. Dit kan snel ingewikkeld worden, vooral wat betreft de bezoektijden en alle documenten die u moet verzamelen.
- Maak gebruik van een notaris: een notaris kan op de hoogte zijn van de verkoop in het gebied en een bondgenoot zijn in alle juridische procedures. Het is echter onwaarschijnlijk dat hij of zij zo’n breed netwerk heeft als een vastgoedprofessional.
- Gebruik maken van een makelaarskantoor: het is het makkelijkst om gezamenlijk met de erfgenamen een makelaarskantoor te kiezen om problemen te voorkomen. Zodra het makelaarskantoor is gekozen, zorgt het voor alle nodige stappen om uw eigendom te verkopen: foto’s, plannen, metingen, reclame, bezoeken, enz. Een makelaarskantoor beschikt ook over de juridische en administratieve kennis die nodig is voor dit type verkoop. Dit bespaart kostbare tijd, maar het is ook geruststellend om uw eigendom toe te vertrouwen aan professionals die over een groot bestand van potentiële kopers beschikken.
Zoals u zult hebben begrepen, is de verkoop van een woning in het kader van een erfenis geen gemakkelijke taak, vooral als u zich niet omringt met de juiste mensen om u door deze beproeving heen te helpen. Door professionals aan uw zijde te hebben (notaris en makelaar) wordt het proces van opvolging en verkoop aanzienlijk vergemakkelijkt.
