De gevolgen van het CORONAVIRUS
Dit kleine virus teistert de beurs nu al bijna 2 maanden, maar we zijn ervan overtuigd dat de gevolgen voor de vastgoedmarkt minder dramatisch zullen zijn. We hebben getracht om de eventuele gevolgen voor de huidige goede dynamiek in te schatten en zijn tot de conclusie gekomen dat we drie factoren goed in het oog moeten houden.
- Psychologische factor
In tijden van crisis, of die nu van financiële aard is of het gevolg van een hardnekkig virus, hebben een aantal klanten altijd de neiging om hun beslissing uit te stellen omdat ze alle aanknopingspunten verliezen die de aanzet geven tot hun beslissing. Bij mistig weer wordt de bestuurder voorzichtig en ongerust.
- Financiële factor
Spaarders die een groot deel van hun vermogen op de beurs belegd hadden, zullen hun beslissing wellicht uitstellen tot de beurswaarden opnieuw een normaal peil hebben bereikt (waarschijnlijk in de tweede helft van het jaar).
Spaarders die geld op hun depositoboekje hebben laten staan, kunnen dan weer beslissen om te beleggen in waarden die, in alle omstandigheden, hun stabiliteit bewezen hebben. Vastgoed is en blijft een zeer veilige belegging.
- Economische factor
We moeten de omvang van de recessie van heel nabij opvolgen, want die zal uiteraard een impact hebben op het vermogen van de kopers om te lenen … en dus vastgoed te kopen. Toch blijven we erbij dat de economische impact beperkt zal blijven tot zo’n 1% groei en in 2021 opnieuw zijn normale peil zal bereiken.
De markt houdt zich momenteel sterk
We hadden het al over het huidige evenwicht van de markt wat de waarde betreft, maar we zien nu, meer dan ooit, de voorbodes van een mogelijke verstoring van dit evenwicht in de twee cruciale niches:
- De productie van nieuwe woningen aan instapprijzen en gemiddelde prijzen. Deze niche die zich, naargelang het Gewest, situeert tussen € 2.000 en € 3.000 per m² blijft enorm actief en dan vooral in de grootste steden van het land: BRUSSEL – GENT – ANTWERPEN – LUIK. In de drie eerste steden zien we een (nakend, binnen een termijn van 3 tot 6 maanden) tekort aan productie en aan afgeleverde stedenbouwkundige vergunningen. We hebben eerder al aan de alarmbel getrokken, maar de verhoopte reactie laat, ondanks de dringendheid, nog op zich wachten.
- Tweedehandsappartementen aan instapprijzen (markt van bestaand vastgoed). Het beperkte aanbod in deze niches doet de prijzen enorm stijgen met als logisch gevolg dat de prijsverschillen tussen ‘instapwoningen’ en luxeappartementen ongewoon klein worden. Dit is te wijten aan een onevenwicht tussen vraag en aanbod waardoor de toegang tot de vastgoedmarkt op middellange termijn steeds onzekerder zal worden. We stellen in deze niche prijsstijgingen vast van zo’n 3% en dit in het eerste trimester alleen al.
En het transactievolume?
Dit daalt in het Vlaams Gewest met 16% in vergelijking met het eerste trimester 2019, maar houdt zich sterk in de andere twee Gewesten. In het Brussels Gewest zien we een stijging van 2% en in het Waals Gewest blijft het volume in evenwicht. Cijfers waar we zeker tevreden over mogen zijn, want de daling in Vlaanderen is enkel een gevolg van de afschaffing van de ‘Woonbonus’ eind 2019.
In het Vlaams Gewest moest de enorme boost in het vierde trimester 2019 uiteraard in evenwicht gehouden worden door deze daling die grotendeels verwacht werd. We zijn ervan overtuigd dat de volumes in de komende drie trimesters opnieuw geleidelijk zullen stijgen tot het verwachte gemiddelde van 5%.
De take-up op de huurmarkt
Een laatste element dat onze aandacht verdient: de take-up en de gemiddelde duur van de huurleegstand. De voorraad aan huurwoningen is lichtjes gestegen met 7%, maar dat is volgens ons eerder een traditioneel seizoeneffect dan een meer verontrustende indicator. Vorig jaar stelden we in de eerste twee maanden van het jaar immers een vergelijkbaar fenomeen vast. De eigendommen blijven trouwens even lang in de portefeuille zitten, tussen 32 en 35 dagen. Deze indicator bevestigt wat we al zeiden over de goede gezondheid van de huurmarkt, voornamelijk in het segment tot € 1.000/maand.
CONCLUSIE
- We blijven optimistisch over de perspectieven van de residentiële vastgoedmarkt. De krach van de markten zal wellicht enkele jaren een afschrikeffect hebben op een aantal beleggers die genoeg hebben van de ‘roetsjbaan’ waarop hun kapitaal lijkt te zitten. Zij zullen definitief kiezen voor een spaarboekje, minder levendig ja, maar ook veel minder riskant. Als we bovendien zien dat bepaalde grote residentiële GVV’s correcties van meer dan 40% ondergaan, kunnen we daar alleen maar uit afleiden dat zij in nauwe correlatie staan met de financiële markten … en dus de risico’s die daaruit voortvloeien. Enkelen hadden dit type van belegging als een wondermiddel bestempeld, maar zullen nu moeten toegeven dat de instorting van de koersen wijst op een meer financiële dan onroerende waardering van deze activa.
- Meer dan ooit zullen we op zoek moeten gaan naar de nodige evenwichten in de woningproductie, zowel wat de locatie als wat de planning betreft, om te voldoen aan de wensen van deze beleggers.
- Laten we ook niet vergeten dat de verwachte rendementen waarschijnlijk niet onder 2% zullen duiken. De stijging van de verkoopprijzen zou dus op middellange termijn moeten leiden tot een geleidelijke toename van de huurwaarden in de komende 12 maanden.
Nu is het aan de professionals om tijdig te reageren, in overleg met de overheden, om een eventuele opflakkering van de verkoopprijzen… en de huurwaarden in te dijken. Door maatregelen te nemen in het kader van een constructieve en transparante samenwerking tussen alle partijen zal iedereen kunnen blijven hopen op een fatsoenlijke woning, waar hij dat wil, of dat nu in de stad is of buiten de grote steden.
***
Als geïntegreerde groep actief op de residentiële en bedrijfsvastgoedmarkt biedt Groep TREVI een volledig dienstenpakket aan, gaande van verkoop of verhuur over privatief beheer tot syndicusdiensten, property management of vastgoedexpertise. Gesterkt door zijn 160 medewerkers en 35 TREVI Partners, biedt Groep TREVI zijn diensten aan in heel België en het Groothertogdom Luxemburg. Op 31 december 2019 werd een geconsolideerde omzet van bijna 16.880.000 miljoen euro behaald.
