Een opmerkelijk jaar wordt afgesloten met een hoogtepunt want de index ligt ook dit trimester, voor de vierde keer op rij, hoger dan het vorige trimester. Ja, de stijging is iets beperkter dan in het derde trimester, maar dit is toch veelbetekenend want de drempel van 120 ligt binnen handbereik.
We denken trouwens dat de index in 2020 zal dalen, maar daar komen we later op terug.
We kunnen de opmerkelijke feiten in de residentiële vastgoedsector dit jaar als volgt samenvatten:
- De continue en gestage toename van het aantal private beleggers.
De opsplitsing van de Belgische onroerende eigendom over verschillende kleine spelers (en dat is niet slecht bedoeld) versterkt de stabiliteit van de markt.
Aangezien we logischerwijs vaststellen dat de LTV-ratio’s in dit marktsegment het laagst liggen, kunnen we ons alleen maar verheugen over de stijging van deze ‘INVEST’-markt elk jaar.
De financiële instellingen (ECB, NBB …) zijn beslist net zo tevreden als wij, want deze toename van het aantal beleggers doet de risico’s dalen. - De take-up blijft stabiel en positief
Een te huur aangeboden goed blijft gemiddeld 35 dagen leeg staan, een cijfer dat stabiel is gebleven gedurende 2019. Deze vaststelling is volgens ons uiteraard essentieel om het huidige evenwicht op de markt te laten voortduren.
De twee pijlers van de huurvraag tekenen zich vandaag duidelijk af:1. Sociologisch gedrag: mensen zetten nu later de stap naar de vastgoedmarkt: de gemiddelde koper is 35 jaar, terwijl dat een vijftiental jaren geleden nog 28 jaar was.2. Toename van de bevolking: de bevolking in de stedelijke gebieden blijft onverbiddelijk groeien. We schatten dat dit bevolkingsaantal, alleen voor het Brussels Gewest, in de komende 5 jaar met gemiddeld 6.500 personen per jaar zal toenemen. Deze groei, gekoppeld aan de verbetering van de leefomstandigheden in onze steden (zachte mobiliteit, buurtwinkels, voetgangerszones …) betekent dat steden in de toekomst een nog grotere rol zullen gaan spelen.
- De productie van woningen is gedaald in de stadscentra.
Wellicht als gevolg van de daling van de beschikbare gronden, maar ook vanwege de achterstand die werd opgelopen door de bevoegde overheden (dit fenomeen is in elk geval heel duidelijk in het Brussels Gewest) gaat de productie van woningen in dalende lijn. Dit is een fenomeen dat we in 2020 zeker goed in het oog moeten houden, want als dit blijft duren, zouden we de eerste tekenen kunnen zien van een onevenwicht tussen vraag en aanbod. Een vermindering van het aanbod aan nieuwbouwwoningen zal snel leiden tot een sterkere prijsstijging op de nieuwbouwmarkt … maar, als indirect gevolg, natuurlijk ook op de secundaire markt. We durven te hopen dat de betrokken overheden op tijd zullen ingrijpen, want de overgrote meerderheid van onze gemeenten lijkt nog steeds de nadruk te leggen op een beleid dat zo veel mogelijk mensen toegang wil bieden tot de vastgoedmarkt. Je hoeft geen groot econoom te zijn om in te zien dat deze toegang tot vastgoed, die ons Belgen zo dierbaar is, moeilijker zal worden als de prijzen op de residentiële vastgoedmarkt stijgen. - Nog steeds een grotere vraag naar kleine woningen, zowel bij kopers als bij huurders.
De vraag in alle grote steden van ons land leidt tot éénzelfde vaststelling: kleine woningen zijn het meest in trek … en worden het minst gebouwd. Dit leidt tot een grotere prijsstijging in het marksegment van instapwoningen zodat een woning huren ‘de facto’ moeilijker wordt voor mensen in een meer kwetsbare sociale positie.
De verdeling van de vraag is trouwens vergelijkbaar voor koop- en huurwoningen: 50% van de vraag is gericht op appartementen met 1 slaapkamer en studio’s, terwijl appartementen met 3 slaapkamers en meer goed zijn voor zo’n 8% van de vraag, maar 15% van het aanbod.
2019 was een uitstekend jaar, maar wat heeft 2020 voor ons in petto?
We bekijken de volgende 5 parameters:
- Stabiele rentevoet op hypothecaire kredieten
- Stabiele economische situatie met een iets grotere stijging dan in 2019
- Strengere regels opgelegd door de NBB bij de toekenning van hypothecaire kredieten (bij hoge LTV-ratio’s).
- Lagere productie van woningen dan in 2019
- Vastgoedfiscaliteit: geen verandering
Volgens ons vormen deze 5 parameters een goede analysebasis en is het zeer waarschijnlijk dat die bevestigd zullen worden.
In deze context zijn we van mening dat de prijsstijging binnen een marge van 4% tot 4,5% zou moeten liggen, met andere woorden een iets sterkere stijging dan in 2019.
We verwachten ons aan een hoger dan gemiddelde stijging voor kleine woningen die nog altijd zeldzaam en in trek zijn bij beleggers, maar we denken ook dat die stijging hoger zal zijn in de stadscentra dankzij de betere leefomstandigheden in de stad. In dit opzicht is het bijvoorbeeld interessant om op te merken dat de sterkste prijsstijgingen in 2019 werden opgetekend in de stedelijke gebieden waar de overheden meer inspanningen leveren om het leven in de stad te verbeteren (Leuven, Mechelen, Gent, Brussel …).
We verwachten dat de volumes wellicht lichtjes achteruit zullen gaan (met 1 tot 2%) vanwege het strengere beleid inzake de toekenning van kredieten, maar dit zal geen impact hebben op het prijsniveau omdat er minder woningen gebouwd zullen worden.
Beleggers blijven aanwezig … maar willen hun betrokkenheid tot een minimum beperken.
Het is een trend die we al enkele jaren vaststellen en die zich nu zal doorzetten:
beleggers blijven, meer dan ooit, vragen naar geïntegreerde diensten, van de aankoop tot het dagelijks beheer. TREVI anticipeert trouwens op deze toename door diverse ‘PACKS’ aan te bieden zodat de beleggers kunnen rekenen op een maximale huuropbrengst zonder hun vrije tijd te moeten opofferen.
Conclusie:
We benadrukken tot slot de vooruitgang die kenmerkend was voor 2019 en zijn optimistisch dat deze positieve periode zal voortduren. Geen enkele storingsfactor, voorzichtige en veeleisende banken naar de kopers toe, een evenwicht tussen vraag en aanbod, meer dan competitieve rentevoeten … hoe kunnen we niet enthousiast uitkijken naar 2020 dat hopelijk voor iedereen een prachtig jaar zal worden.
Tot slot stellen we, tot onze grote tevredenheid, vast dat we niet zijn terechtgekomen in een speculatieve zeepbel met prijsstijgingen met dubbele cijfers, hoewel enkele parameters dit hadden kunnen doen vermoeden. Als we de vergelijking maken met commercieel vastgoed, tot voor kort nog beschouwd als het ideaal van de beleggers, zien we dat de waarden hier aanzienlijk dalen na een al te sterke groei.
Een frappant voorbeeld om aan te tonen dat te sterke speculatieve golven op korte of middellange termijn op een teleurstelling uitdraaien.
We mogen dus blij zijn dat residentieel vastgoed deze klippen heeft weten te omzeilen en de gemoedsrust en zekerheid blijft bieden van een veilige belegging.
We wensen iedereen een schitterend 2020. Of u nu op zoek bent naar een eigen woning of wilt beleggen, we weten zeker dat u over 15 tot 20 jaar heel erg blij zult zijn dat u vastgoed hebt aangekocht.
***
Als geïntegreerde groep actief op de residentiële en bedrijfsvastgoedmarkt biedt Groep TREVI een volledig dienstenpakket aan, gaande van verkoop of verhuur over privatief beheer tot syndicusdiensten, property management of vastgoedexpertise. Gesterkt door zijn 160 medewerkers en 35 TREVI Partners, biedt Groep TREVI zijn diensten aan in heel België en het Groothertogdom Luxemburg. Op 31 december 2018 werd een geconsolideerde omzet van bijna 15.000.000 miljoen euro behaald.
